湖南房地产市场进入下行调整期 [潇湘晨报]

本报记者刘李　长沙报道

2018年，湖南楼市交出了一份怎样的答卷？2月21日，省住房和城乡建设厅、省统计局发布《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》（以下简称通报），通报显示，2018年，全省房地产市场受房地产调控供需双向调节的影响，商品房供应快速增长，销售增速逐步回落，供求关系发生逆转，市场逐渐进入下行调整期，房价涨幅、新开工、用地供应、房地产开发贷款增速等指标均出现持续回落。

长沙近期销售出现较大下降

全省商品房销售面积增速回落。2018全年商品房销售面积9239.15万平方米，同比增长8.3%，增速较1-11月回落1.9个百分点，较2017年提高2.8个百分点，高于全国增速7.0个百分点。总量、增速在全国均排第8位，在中部均排第3位；销售金额5353.99亿元，同比增长20.0%，增速较1-11月回落4.8个百分点，较2017年提高1.1个百分点。

长沙市近期销售出现较大下降。1-12月，长沙市商品房销售面积2392.44万平方米，同比增长5.9%，增速较1-11月大幅回落11.8个百分点；11月以来市场出现明显放缓，11月同比下降5.1%，12月同比降幅大幅扩大至36.9%，带动全省销售面积增速回落；销售金额1953.57亿元，同比增长12.5%，增速较1-11月回落12.4个百分点。

三四线城市商品房销售面积6846.71万平方米，同比增长9.1%，增速较1-11月提高1.4个百分点；商品房销售金额3400.42亿元，同比增长24.8%，增速与1-11月持平。

新建商品住宅供应明显快于销售

根据通报数据，2018年1-12月，全省完成房地产开发投资3945.95亿元，同比增长15.2%，增速较1-11月回落0.2个百分点，较2017年回落0.7个百分点，高于全国增速5.7个百分点，总量、增速分别在全国排第13位、第9位，在中部排4位、第2位。

新建商品住宅供应明显快于销售，市场近期明显供大于求。省住房城乡建设厅数据显示，1-12月，全省新建商品住宅供应8959.31万平方米，同比增长56.2%；网签8716.50万平方米，同比增长13.3%；住宅供销比为1.03，供略大于求。但是，随着11月以来市场明显放缓，11月、12月网签分别同比下降10.8%、6.3%；但同期供应同比分别大幅增长了40.4%、49.2%；住宅供销比由11月的1.34大幅扩大到12月的1.69，处于明显供大于求的区间。

房价方面，长沙房价环比涨幅大幅收窄，岳阳房价近年来首次出现下跌。省统计局数据显示，1-12月，全省新建商品住宅均价5473元/平方米，全国排名26位。国家统计局数据显示，12月，长沙市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅较11月微涨0.1个百分点，较7月峰值水平大幅收窄2.3个百分点。常德环比上涨1.0%，增速较11月回落0.1个百分点；岳阳新建商品住宅价格出现近两年来首次下跌，环比下跌0.2%，跌幅较11月扩大0.5个百分点。

房地产开发企业资金压力较大

通报还显示，去年全省房地产用地供应量价大幅增长，但增速逐步回落。全省房地产用地供应6187.40公顷，同比增长37.8%，增速较1-11月回落7.6个百分点，较2017年提高49.3个百分点；其中，住宅用地供应4550.67公顷，同比增长44.8%；商服用地供应1636.74公顷，同比增长21.4%。价格方面，全省房地产用地出让均价3390.4元/平方米，同比上涨30.8%，涨幅分别较1-11月、2017年回落10.6个、12.4个百分点。其中，住宅用地出让均价3665.66元/平方米，同比上涨40.7%；商服用地出让均价2815.49元/平方米，同比上涨9.8%。

企业到位资金增幅回落，房地产开发企业资金压力较大。全省房地产开发企业到位资金5312.08亿元，同比增长11.5%，增速较1-11月、2017年分别回落1.5个、2.9个百分点。其中，国内贷款577.91亿元，同比减少8.2%，跌幅较2017年扩大28.5个百分点，占房地产开发企业到位资金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%；与此同时，房地产开发企业对销售资金的依赖明显增强，定金及预售款、个人按揭贷款等销售回款占比从42.8%提高到57.3%。如果商品房销售增速持续回落，企业将面临更大的资金压力。

形势研判 全省商品房销售增速将明显放缓

通报表示，下阶段，我省将按照国家部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持调控政策的连续性稳定性，确保稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处。

预计下阶段全省房地产市场呈现以下发展趋势：一是商品房销售增速明显放缓。在房地产调控政策效应持续作用下，加上前期市场过热阶段透支大量住房需求的影响，房价上涨预期不断减弱，市场观望情绪浓厚，各地相继从“卖方市场”转向“买方市场”，预计全省商品房销售增速将明显放缓。

二是房地产开发投资增速回落。长沙市受益于经济发展快、人口持续流入以及房价“洼地效应”，住房需求及开发投资将保持基本平稳。但在行业发展环境偏紧、房地产投资属性降低以及销售增速放缓等因素带动下，企业拿地趋向谨慎，预计房地产开发投资仍将保持增长，但增速将逐渐回落。

三是房价总体平稳。在市场调整期，房价持续上涨动力不足，过快上涨势头得到遏制，预计全省住房价格保持总体平稳，但内部出现分化。部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县，房价保持基本稳定。

四是库存较快回升。出于对市场行情的谨慎判断，为加快资金回笼，近期房地产开发企业普遍加大了推盘力度。同时，随着商品房销售增速放缓，市场供应将明显超过需求，新建商品房库存将较快回升，2019年下半年或将出现新一轮库存积压。

记者观察

长沙楼市供过于求压力加大

春节期间，长沙内五区只成交了28套新房，可以看出，不论是因为客户的购房资格受限，还是市场观望情绪浓厚，长沙楼市购房意愿并不强烈。

今年包括长沙在内的湖南房地产市场购房热度普遍降温，主要是因为潜在购房者对楼市上涨预期发生变化。业内人士指出，这表明三四线城市房地产市场正在平稳消除泡沫，逐渐趋于理性，也是各地落实“因城施策、分类指导”调控政策的具体体现。

总体来看，2018年湖南落实“房住不炒”定位，房地产市场有效稳控，调控力度不断加强。建立全省房地产市场监管平台，及时警示、约谈房价过快上涨城市，督促各地落实主体责任。发布“湘十一条”调控新政，长沙出台“6·25”调控政策，岳阳、湘潭、郴州、娄底、永州等地推出建设限价商品房等措施，房价过快上涨势头得到遏制。

从长沙市场来看，2017年以来，通过系列调控措施，长沙房地产市场从一房难求、市场过热逐步平稳过渡，供给得到有效保障，市场基本保持平稳。

经历去年底供应高峰后，2019年开年，长沙市场供应周期性回落至低位水平，同比下降三成以上；市场步入淡季，政策面维持严控，房企推货积极性不高。

2019年开年，市场推盘量周期性回落，1月仅23个项目开盘，客户理性观望，整体去化率继续走低；2月适逢春节，预计开盘16个，政策面维持收紧，市场将继续低位运行。按当前政策口径测算，2019年长沙购房需求约为7.3万人，来访指数已接近2014年的低位水平。

“2019年长沙楼市供过于求的压力还将加剧，预计全年新增供应约为1146万平米，供需比超过1.3，客户持币观望情绪浓。”湖南中原战略研究中心监控数据还显示，在经历前两月推盘高峰后，有效客户进一步减少，随着推货量回落，客户心态以理性观望居多，长沙整体去化率下降至51%。与此同时，去化艰难（低于30%）项目占比大大增加，此类项目主要位于各板块边缘地段。另据湖南合富辉煌研究院数据，2018年长沙成交的限价地释放了600余万平米的住宅体量，这其实占据了未来一定周期内去化的“半壁江山”，尤其双限地的推出，将有效地控制住房价格过快上涨的势头。

0731地产研究院则认为，1月开发商推货节奏放慢，有效需求下降，在大环境不变的情况下，长沙房价维稳仍是大趋势。但部分区域、部分楼盘之前过度透支市场火爆的红利，在市场转冷的情况下，价格可能会有所妥协。　　　

本报记者刘李